RSS

Tagarchief: huurovereenkomst

Renovatiecontract

Renovatiecontract

Soms wensen of aanvaarden huurders om zelf enkele kleine of grote werken in de woning uit te voeren. Dergelijke werken verbeteren niet alleen de levensomgeving van de huurder, ze komen ook de algemene staat van de woning ten goede. Hiervoor is er een speciaal contract in het leven geroepen: de ‘huurovereenkomst met renovatie’ of het renovatiecontract.

Inhoud contract

De partijen moeten een renovatiecontract schriftelijk sluiten en er een duidelijke beschrijving in geven van:

  • de werken die de huurder zal uitvoeren
  • de termijn die hij daarvoor nodig zal hebben
  • de tegenprestatie van de verhuurder
  • de duur van de verbintenis (die niet noodzakelijk gebonden is aan de termijn die nodig is voor het uitvoeren van de werken)

Afwijken van ‘elementaire vereisten’

Bij een renovatiecontract hoeft de woning niet te voldoen aan de elementaire vereisten op het gebied van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. De huurder moet dan wel de nodige werken uitvoeren om minstens die gebreken te verhelpen.

Er zijn nog vier bijkomende voorwaarden:

  • De renovatiewerken moeten precies omschreven zijn.
  • De werken moeten binnen een redelijke termijn van start gaan.
  • De verhuurder mag geen huur vragen tijdens de termijn die overeengekomen is om de renovatiewerken uit te voeren.
  • De termijn moet redelijkerwijs voldoende zijn om de werken uit te voeren.

Een voorbeeld: een huurder kan zich ertoe verbinden om een gehuurde woning te voorzien van stromend water.

Dat betekent niet dat een renovatiecontract alleen voor de verwezenlijking van elementaire werken kan dienen. Ook verfraaiingswerken of werken die het comfort verbeteren, maar die niet strikt noodzakelijk zijn, passen binnen een renovatiecontract.

Tegenprestatie van de verhuurder

De werken die de huurder uitvoert, moeten ook een tegenprestatie van de verhuurder met zich meebrengen. Deze tegenprestatie kan verschillende vormen aannemen:

  • De verhuurder kan de huurprijs verminderen of kwijtschelden.
  • De verhuurder kan afzien van het recht om een herziening van de huurprijs te vragen.
  • De verhuurder kan zich ertoe verbinden om de huurovereenkomst gedurende een bepaalde periode niet te beëindigen, zelfs niet om de woning zelf te betrekken. Die periode kan naargelang de omvang van de geplande werken langer of korter dan negen jaar zijn.

Als de werken eenmaal zijn uitgevoerd, moet de oplevering plaatsvinden. Zo kan de verhuurder vaststellen of de huurder zijn contractuele verplichtingen is nagekomen. Zowel de huurder als de verhuurder moeten bij de oplevering aanwezig zijn.
Deze bepalingen zijn van toepassing op de renovatiecontracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

Bron

Advertenties
 
Reacties staat uit voor Renovatiecontract

Geplaatst door op 30/11/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: ,

Verandering van eigenaar van de gehuurde woning

Verandering van eigenaar van de gehuurde woning

Wanneer de eigenaar van het gehuurde goed zijn woning wil verkopen of schenken, is de bescherming van de huurder niet altijd gelijk. Bepalend is of het contract vóór de verkoop of schenking een vaste datum had.

Wat is een vaste datum?

Een authentieke huurovereenkomst – dat wil zeggen: een huurovereenkomst opgesteld door een notaris – heeft altijd een vaste datum. Een gewone geschreven huurovereenkomst, die tot stand is gekomen zonder bemiddeling van een notaris, heeft een vaste datum vanaf:

  • de dag van de registratie
  • de dag van het overlijden van een van de partijen die het contract ondertekend heeft
  • de dag waarop het bestaan van het contract werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar (zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder)

Geregistreerde huurcontracten hebben dus altijd een vaste datum en bieden dan ook een betere bescherming. Eenmondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.

Een vaste datum vóór de verkoop of schenking

De nieuwe eigenaar krijgt bij het verlijden van de akte dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder. Dat betekent dat hij het contract op exact dezelfde wijze zal moeten naleven en dat de huurder geen nadeel zal ondervinden.

Voorbeeld

Een geregistreerde huurovereenkomst van negen jaar loopt van 1 april 2007 tot 31 maart 2016. In juni 2008 wordt de woning verkocht. De koper neemt dus de plaats in van de verhuurder. Na het verlijden van de akte kan de verhuurder op elk moment de huurovereenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken. Hij moet dan wel een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Als hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen door een vergoeding te betalen, moet hij wachten tot 31 maart 2010 het einde van de eerste driejarige periode. Als de opzegging niet gemotiveerd is, zal hij een vergoeding van negen maanden huur moeten betalen.

Geen vaste datum vóór de verkoop of schenking

Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum vóór de verkoop of schenking, dan gelden de volgende regels:

De koper hoeft het einde van de driejarige periode niet af te wachten om de huur op te zeggen.

De koper moet de opzegging binnen de drie maanden na het verlijden van de akte aan de huurder bekendmaken. Na deze termijn verliest de koper dit voordeel en dient hij het contract zoals de oorspronkelijke verhuurder na te leven.

Bron

 
Reacties staat uit voor Verandering van eigenaar van de gehuurde woning

Geplaatst door op 15/11/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: , ,

Onderverhuring

Onderverhuring

De onderhuur is de overeenkomst waarbij de huurder een deel of het geheel van de woning die hij huurt, verhuurt aan een andere persoon (onderhuurder). De hoofdhuurder blijft huurder ten opzichte van de hoofdverhuurder.

Onderverhuring hoofdverblijfplaats

De huurder kan een woning die dient als zijn hoofdverblijfplaats niet volledig onderverhuren. Hij mag slechts een deel van de woning onderverhuren en alleen als hij het andere gedeelte als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte dat hij onderverhuurt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.

Als het gehuurde gedeelte van de onderhuurder dient als zijn hoofdverblijfplaats, gelden de volgende regels:

  • De duur van de onderhuur mag de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet overschrijden.
  • De hoofdhuurder moet de onderhuurder vóór het sluiten van deze onderhuur van zijn hoedanigheid en rechten op de hoogte te brengen.
  • Wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder daarvan binnen vijftien dagen op de hoogte brengen. Hij moet hem dan meedelen dat het contract van de onderhuur op dezelfde datum als die van de hoofdhuur zal eindigen.

Als de huurder de hoofdhuur voortijdig beëindigt, moet hij:

  • ten opzichte van de onderhuurder een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren
  • aan de onderhuurder een afschrift geven van de opzeggingsbrief aan de verhuurder
  • een wettelijke vergoeding van drie maanden huur aan de onderverhuurder betalen

De onderhuurder kan geen verlenging wegens buitengewone omstandigheden aanvragen als de onderhuur eindigt omdat de hoofdhuur afloopt.

De hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van zowel de hoofdverhuurder als de onderhuurder voor het niet naleven van de regels.

Niet-bewoond goed

De huurder die het goed dat hij huurt niet bewoont, mag dit goed niet (geheel of gedeeltelijk) onderverhuren aan een persoon die er zijn hoofdverblijfplaats van zou willen maken.
Op deze regel zijn er echter twee belangrijke uitzonderingen:

  • Een gemeente, een OCMW, een vzw of een vennootschap met sociaal oogmerk mogen een gehuurd goed volledig onderverhuren aan minder gegoede personen of personen in een moeilijke sociale situatie. De hoofdverhuurder moet hiermee instemmen. De woning kan uitsluitend als hoofdverblijfplaats van de huurders dienen.
  • Een huurder van een handelspand mag een gedeelte daarvan onderverhuren aan een persoon die het als hoofdverblijfplaats gebruikt. Aan die mogelijkheid zijn drie voorwaarden verbonden:
    • In het handelshuurcontract mag er geen verbod tot onderverhuring staan.
    • Slechts een gedeelte van het gehuurde goed mag worden onderverhuurd.
    • De handelshuurder moet zijn handel in het gehuurde goed behouden.

Deze twee vormen van onderverhuring zijn mogelijk voor nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten vanaf 31 mei 1997.

 

Bron

 
Reacties staat uit voor Onderverhuring

Geplaatst door op 08/11/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: , , ,

Omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen

Omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen

Sommige omstandigheden lijken op het eerste gezicht misschien het einde te betekenen van het huurcontract, hoewel dat niet zo is. De volgende lijst toont om welke omstandigheden het gaat.

  • Overlijden van verhuurder of huurder
    Het overlijden van een van de partijen maakt geen einde aan de huurovereenkomst, behalve bij de huurovereenkomst voor het leven. De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzij van de huurder, moeten de lopende huurovereenkomst dus voortzetten en kunnen er slechts een einde aan maken als ze de wettelijke voorwaarden naleven.
  • Verkoop of schenking van het gehuurde goed betekent niet het einde van een huurcontract.
  • De uitdrukkelijke ontbindende clausule
    Een uitdrukkelijke ontbindende clausule in een huurcontract bepaalt dat het contract automatisch beëindigd wordt als een van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt. Zo zou een huurder die bijvoorbeeld gedurende twee opeenvolgende maanden zijn huurprijs niet betaalt, uit de woning gezet kunnen worden. Dergelijke uitdrukkelijke ontbindende clausules zijn nietig en kunnen dus niet toegepast worden. Wanneer een van de partijen een fout begaat, kan alleen de rechter de ontbinding van het contract uitspreken.

Bron

 
Reacties staat uit voor Omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen

Geplaatst door op 31/10/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: , , ,

Overdracht van huur

Overdracht van huur

Bij een overdracht van huur draagt de huurder zijn huurovereenkomst over aan een andere persoon (overnemer), die de nieuwe huurder wordt.

Aan een huuroverdracht zijn twee voorwaarden verbonden:

  • Een huuroverdracht is alleen mogelijk als de verhuurder daar vooraf schriftelijke toestemming voor geeft. De huurder die de woning verlaat is niet verantwoordelijk voor de nieuwe huurder, tenzij dat uitdrukkelijk zo bepaald is in het document waarin de verhuurder zijn toestemming voor de overdracht verleent. In dat geval kan het gebeuren dat de oude huurder bijvoorbeeld moet opdraaien voor achterstallige huur van de nieuwe huurder.
  • Een woning die onder de oude huurder niet als hoofdverblijfplaats gold, mag na de overdracht niet de status van hoofdverblijfplaats krijgen.

Ongeldige overdracht
Als de huurder zijn huurovereenkomst niet volgens de regels overdraagt, is hij verantwoordelijk voor de gevolgen die uit de overdracht voortvloeien. Hij loopt dan het risico een schadevergoeding en interesten te moeten betalen aan de overnemer en de verhuurder.

 

Bron

 
Reacties staat uit voor Overdracht van huur

Geplaatst door op 25/10/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: ,

Verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden

Verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden

Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt door een opzegging, kan de huurder op grond van buitengewone omstandigheden een verlenging vragen.

Aanvragen van de verlenging

De huurder vraagt de verhuurder ten laatste één maand voor het einde van het contract de huurperiode te verlengen. Gaat de verhuurder hiermee akkoord, dan bepalen de partijen vrij de duur van de verlenging. Als de verhuurder weigert, beslist de vrederechter. Hierbij zal de rechter rekening houden met de belangen van beide partijen en met de eventuele hoge leeftijd van een van hen.

De rechter die de verlenging toestaat kan eveneens, als hij dat billijk acht, een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder. Als de opzegging zonder motief was en de verhuurder een vergoeding verschuldigd is, dan kan de rechter deze vergoeding verminderen of opheffen.

De rechter kan de duur van de verlenging vrij bepalen, maar moet altijd een duidelijke einddatum vaststellen. Hij mag dus niet beslissen een contract te verlengen ‘tot de huurder een andere woning gevonden heeft’.

De huurder kan bij het einde van de eerste verlenging een nieuwe verlenging vragen als hij nieuwe buitengewone omstandigheden kan inroepen. Op deze hernieuwing zijn dezelfde regels van toepassing . De duur van de verlenging kan wel verschillen van die van de eerste verlenging.

Buitengewone omstandigheden

Buitengewone omstandigheden zijn omstandigheden waarop de huurder geen invloed heeft en die hem tijdelijk verhinderen een andere woning te zoeken of te verhuizen. Het gaat om dringende toestanden die niet te voorzien zijn en plots opduiken of om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijke behoud van de woning verminderd kunnen worden: bijvoorbeeld de hoge leeftijd van de huurder, plotse werkloosheid, ziekte, zwangerschap, het overlijden van een gezinslid …

De rechter moet echter ook oog hebben voor de belangen en persoonlijke toestand van de verhuurder. Hij moet bijvoorbeeld rekening houden met de hogere huurprijs die de verhuurder moet betalen totdat hij zijn eigen woning kan betrekken.

Bron

 
Reacties staat uit voor Verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden

Geplaatst door op 18/10/2012 in Huurovereenkomst

 

Tags: , , ,

Ontbinding van de huurovereenkomst

Ontbinding van de huurovereenkomst

Als de huurder of verhuurder de verplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de wet worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij aan de vrederechter vragen om:

  • het contract te laten ontbinden
  • de volledige uitvoering van het contract op te leggen

In beide gevallen kan hij ook een schadevergoeding en interesten eisen.

Bron

 
Reacties staat uit voor Ontbinding van de huurovereenkomst

Geplaatst door op 11/10/2012 in Nieuws

 

Tags: , , ,